A raíz de todo lo que se ha experimentado en el Mundo, producto de la Plan-Demia Mundial, Nacional y Local, en el País, la ciudad de Bogotá y la localidad de Engativá, donde vivo y trabajo; y los impactos negativos que eso trajo a las comunidades que viven, trabajan o invierten en Copropiedades Sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal de Colombia, regulado por la Ley 675 de 2001 y que ha sido impactada por un sinnúmero de normas que la complementan, la adicionan y que por analogía normativa aplica para que esas comunidades funcionen lo mejor posible y dados los impactos negativos y la nula acción del estado para mitigar los impactos negativos en esas comunidades y dado que últimamente se ha escuchado que avanzan normas que la quieren modificar, ajustar, reformar a la Ley Marco de la PH en Colombia, me permito invitar a mis colegas profesionales de Gestión en P.H. a que le echemos una mirada y me compartan sus opiniones, sobre lo que considero se debería reglamentar para mejorar las operaciones, las relaciones entre vecinos y con terceros para una sana y pacífica convivencia entre las comunidades de Propiedad Horizontal.
Las siguientes opiniones expresadas en el presente artículo son de mis percepciones personales y no establecen la posición ni comprometen al CLPHLE -Concejo Local de Propiedad Horizontal (P.H.) de la Localidad de Engativá, del cual soy miembro; son exclusivamente personales.
1. La P.H. y los retos actuales para la realización de las Asambleas en Engativá.
Se conoce que hay más o menos 1.200 Copropiedades P.H., para al menos entre 500 a 600 mil personas residentes en este tipo de organización social y de vivienda; lo cual hace compleja la realización de Asambleas por que aún se mantienen restricciones para las aglomeraciones de más de 50 personas; pero que si cumplen los protocolos de bioseguridad no habrá espacios de tamaño suficiente que permitan su realización…lo mejora será hacerlas virtuales o en algunos casos mixtas o de alternancia; por tanto la virtualidad sí es lo adecuado y quizás prioritario; toda vez que el último decreto emitido por Min Vivienda y Min Comercio (el 176 de Febrero de 2021), liberó la exigencia que para reuniones no presenciales debían estar presentes el 100% de los coeficientes y lo equiparó al quorum de las presenciales es decir mayoría simple del 51% de los coeficientes de la copropiedad y así se podrán hacer las deliberaciones y las votaciones para la toma de decisiones que así lo requieran.
2. PH. y Pandemia:
La P.H. no fue ajena a los impactos negativos del COVID-19 y por las cuarentenas se hizo evidente, en muchos casos, el fenómeno de la “pobreza vergonzante” en las PH de todos los estratos y para estas comunidades no hubo auxilios del Gobierno para mitigar las difíciles situaciones en que quedaron cientos de miles y millones de personas de estas comunidades; toda vez que se sabe ya que en el país un promedio del 55% de habitantes vivimos en P.H, y en Bogotá, el 70%; en la localidad de Engativá al menos un 40% a 50% de sus habitantes vivimos en P.H.
Ante esa situación cabe la pregunta: ¿Por qué no hubo programas estatales que dieran apoyo a estas comunidades?…. ¿Por qué para los gobiernos, nacional, regionales, distritales, municipales y/o locales las comunidades PH sí existimos; pero sólo para pagar toda clase de impuestos (IVA, ICA, Renta, Rete Fuente, de Servicios Públicos, el Consumo en Restaurantes y Sector Turismo, Gasolina, Vehículos, Financieros, Prediales, Patrimoniales y de Plus Valías, etc); pero a la hora de emergencias no existimos para beneficios tipo auxilios o cualquier otro mecanismo?.
Eso debe cambiar para las P.H. y se invita a estas comunidades a que dejemos la apatía a participar en las decisiones que nos afectan y nos unamos para que se puedan promover y exigir el diseño e implementación de políticas públicas y programas sociales que beneficien a nuestro sector.
3. Participación Ciudadana de las Personas de la P.H.:
El fenómeno de abstencionismo en la participación de las comunidades P.H., sobre programas ciudadanos que algunos gobiernos impulsan o al menos promueven, es un reflejo del fenómeno del país nación en la Política General; por lo que su apatía es muy alta y por tanto la participación muy baja y eso se ve reflejado en que no existan políticas públicas que beneficien al sector; pues su baja participación no logra incidir para que se expongan, ante las entidades y los gobiernos, las problemáticas y por tanto no se analicen socialmente, ni financieramente en relación con lo que requieren estas comunidades vs los valores diversos y de gran tamaño que pagamos en impuestos y que se aportan al presupuesto Nacional, Regional o Local…
4. Ideas sobre ajustes a la Ley 675 de P.H.:
Como dicen muchos de los expertos y gurús de la P.H. en Colombia y lo decía nuestro mentor jurídico en la Tecnología de Gestión Integral de Propiedad Horizontal, con el SENA; que: “la Ley 675 es un código integral que contempla todos los aspectos que tienen que ser atendidos en este tipo de organización comunitaria y de vivienda”; pero como nunca fue reglamentada para darle más orden y directrices en los alcances, facultades, derechos, deberes, compromisos, obligaciones y responsabilidades y en la mayoría de los aspectos operativos; quedó como una Ley Ambigua sin directrices concretas.
Lo anterior ha permitido la libre interpretación casuística (según convenga a unos u otros) y eso ha generado las islas de aplicación (seudo-legislativa) que en cada P.H. la acomodan según los intereses de las partes involucradas especialmente cuando se presentan conflictos entre la Comunidad y los Administradores o los Concejos de Administración o terceros prestadores de servicios, etc.
Así resulta al menos desde un punto de vista general, necesario invitar a los expertos, a los legisladores a que se piense en reglamentar, entre otros temas, los siguientes:
- Las Funciones, Alcances, Facultades, Responsabilidades, idoneidad para ser Concejero de Administración o del Comité de Convivencia de una Copropiedad de P.H. y que no terminen esos cargos como sólo protocolarios y nada más.
Del Comité de Convivencia sus miembros son lo que más deberían saber de Derecho de P.H., aún más que los Consejeros y a la par del Administrador; para que puedan ser solucionadores de conflictos; pero hoy en la mayoría de casos son infuncionales por eso; no saben y a veces sus integrantes son los mas conflictivos o no cumplen las normas internas o la misma Ley por eso pierden la fuerza ética y moral para actuar al ejercer como juez y parte, por no dar un buen ejemplo convivencial, para poder exigirle a sus colegas comunitarios que cumplan o se comporten mejor; por tanto, debería regularse el perfil de los Consejeros y de los miembros de los comités de convivencial u otros que se puedan crear.
- La idoneidad del Administrador para que su gestión sea más efectiva no sólo en términos de experiencia, sino de Formación académica dadas los distintos e importantes temas sobre los que debe conocer y saber un Administrador de Propiedad Horizontal Idóneo. Esté debería tener una formación base profesional como en Administración de Empresas, Contaduría, Economía, Derecho, Arquitectura o Similares del mundo empresarial y de la vivienda P.H. o de organizaciones sociales.
Por qué; porque debe saber de Derecho Laboral, Civil, Comercial, Contabilidad, Presupuestos, Finanzas, Formulación de Proyectos de inversión, Amortizaciones, debe saber Interpretar Planos Estructurales, Eléctricos, Hidráulicos, Mecánicos, saber de estadística, aplicar indicadores de gestión para evaluación de resultados, etc.; debe conocer sobre Teoría Básica General de Seguros sobre Avalúos de Zonas Comunes, Ser Equilibrados Emocional y Mentalmente, debe Tener y Manejar Muy Bien Relaciones Humanas, etc. La realidad del mercado es que exige todo eso; pero los honorarios que ofrecen y finalmente pagan, no compensan los esfuerzos, el saber hacer, el conocer y mucho menos las responsabilidades civiles o penales que legalmente se asumen.
Por tanto, incluso, debería tener, adicional a una carrera básica de las mencionadas, un Diplomado, Especialización y/o Tecnología en Gestión Integral específica para Propiedad Horizontal; toda vez que el Administrador debe enfrentarse a temas de todas esas áreas para poder hacer una gestión integral seria y profesional.
- Así mismo, se debería reglamentar sobre tarifas mínimas de honorarios por tipo de P.H. (Sea Comercial, Residencial o Mixta) y según su tamaño y estratificación social; pues el mercado caníbal que hoy existe para este oficio es muy complejo dadas la poca idoneidad que se exige formalmente (porque informalmente exigen mucho pero pagan muy poco), por los horarios que se deben asumir por el tipo de contratación que regularmente se usa, las responsabilidades legales que se asumen (hasta penales y patrimoniales, ante errores o fallas involuntarias y más aún cuando son intencionadas para desfalcar a las P.H. donde no hacen buenos controles porque los consejeros no saben cómo hacerlos), etc.
- Implementar la Super-Intendencia de Vivienda y Propiedad Horizontal, que vigile a las Constructoras para toda clase de Viviendas en especial las de P.H. en sus distintas formas de construcción y operación; pues se presentan muchos abusos por parte de estas respecto a lo que entregan vs lo que ofrecen cuando venden en términos de materiales, diseños, acabados, garantías, etc., y eso debe tener un mejor direccionamiento.
Procedimientos para la Entrega de Bienes Comunes o Privados por parte de los Constructoras.
- Debe haber, como protocolo, el acompañamiento de autoridades gubernamentales competentes con profesionales idóneos en Ing Civil, arquitectura, y demás profesionales adecuados, un delegado de la curaduría que autorizó la construcción, como acompañantes de oficio y sin costo para los copropietarios.
- Así mismo modificar que la entrega de zonas comunes no sea cuando se cumpla la venta del 51% de los inmuebles sino el 80%; y que las constructoras asuman el 100% del pago de Administración de los inmuebles no vendidos hasta que vendan el último; dado que de seguir como van, eso genera desfaces presupuestales en las Copropiedades. Creo que esos %s que ustedes plantean son muy bajos y le quita responsabilidades a las constructoras y deja en desventaja a los Copropietarios; es mejor que se aplique los %s del 80% para que puedan entregar a Administración nueva y no antes.
- Que no se presuman las entregas, sino que la entrega efectiva de bienes esenciales, se haga con actas firmadas por los garantes que han de tener responsabilidades si fallan en recibir como no se debe.
- Se afirma acá lo indicado sobre el acompañamiento de oficio de funcionarios de entidades competentes y su personal delegado idóneo, neutral y objetivo para hacer la entrega consensuada o la obligada según sea del caso.
- Crear el Registro Nacional de Profesionales de Administración de la P.H. y el Régimen Disciplinario de los Profesionales de la Administración. de P.Hs.; de manera que se pueda premiar a los buenos y castigar a los malos tanto disciplinariamente como penalmente y vetar su ejercicio por 5, 10, 15 o de por vida, cuando son re-incidentes en no hacer su labor honestamente o por falta de idoneidad intelectual o de experiencias o por malandros.
Flexibilizar las Impugnaciones a las Decisiones de Asambleas; para que esto no se tenga que hacer a través de Jueces de la Republica; por cuanto resulta muy tedioso, costoso y muchas veces por eso a las comunidades las abusan porque quienes toman decisiones sobre imponer multas, sanciones o quienes las ejecutan saben que no es fácil impugnar o deshacer las decisiones o las ejecuciones por fuera de ley y así quedan; las comunidades no tenemos donde poner quejas o quien las defienda;
Reglamentar de mejor forma y establecer castigos sociales, disciplinarios, penales o pecuniarios a los Administradores, Presidentes y secretarios de Asambleas y demás miembros de órganos de Control dentro de la P.H. que no cumplan sus compromisos misionales asumidos; pues muchas veces no cumplen sus funciones; porque dado que hoy no existe ninguna norma que regule y sancione, abandonan los cargos o no hacen sus funciones y eso genera en muchos casos demoras en los procesos de las decisiones tomadas en las asambleas o terminan en ambigüedades las decisiones que se toman porque al no publicar a tiempo y en debida forma esos documentos que soportan las decisiones éstas no se aplican o no se ejecutan procesos afectando las operaciones o a las personas o a las Copropiedades.
Facilitar, a partir de la Reforma, la Inclusión de cambios a los RIPH a través de los Manuales Internos de Parqueaderos, Convivencia, Uso de zonas Comunes, etc.; como Anexos al RIPH, sin tener que elevarse, ese documento, nuevamente a escritura pública; sólo en NOTARIAS como anexos al RIPH; de esa manera se permite que se puedan aplicar y ser efectivos, para poner en cintura a los infractores de las normas de convivencia, del no pago recurrente de expensas comunes ordinarias a extra-ordinarias, etc., dentro de las P.Hs.;
Que no se tenga que recurrir a Jueces de la Republica para Impugnar Decisiones de Asambleas o Dirimir Conflictos y se pueda hacer a través de Procesos con Consultorio Jurídico; excepto ante daños patrimoniales o de índole penal, en lo civil facilitar hasta donde máximo posible se pueda; si no hay conciliaciones entonces sí recurrir a jueces municipales a través de procesos monitorios, cuando sean por cuantías pequeñas o conflictos no complejos.
Hacer Requisito que los Consejeros y los Miembros del Comité de Convivencia deben estar libres de problemas con la Justicia, o con Entes Públicos o Privados en particular en su propia P.H.; y La Exigencia de que asistan de forma obligatoria a un curso, de al menos 60 a 80 horas, sobre Temáticas Básicas Generales del Derecho de P.H.
Sobre los Informes Mensuales:
Esto debería modificarse a periodos trimestrales o cuatrimestrales; por experiencia, de hacerlos mensualmente, solo se tendría tiempo para hacer actividades de oficina que permitan preparar informes y nada más; pero para acciones operativas de atención a la comunidad o de mantenimientos y obras de recuperación o inversiones de mejoras reales no; y una gestión de administración no debe ser solo informativa sino mas bien ejecutoria de proyectos, por tanto creo que los informes debería hacerse en periodos de ejecución presupuestal razonables que permita un análisis mas objetivo y que no se vaya el tiempo solo en preparar informes de oficina y nada más.
Reglamentar de mejor forma las coberturas de las Pólizas de Ares Comunes y Facilitar o Reglamentar la Adquisición de Pólizas Colectivas de bienes Privados en la P.H. de manera que se promueva la cultura del Aseguramiento preventivo ante posibles desastres, etc.; pero que se regulen el mercado y los costos que permitan su adquisición por parte de los Copropietarios de Bienes Privados si así lo deciden. Son Ideas que se me ocurren.
Quizás haya muchos más temas que por ahora se me escapan, pero creo que a la luz de cómo están las cosas y la forma como actualmente se opera en las P.H., todo lo que sencilla y humildemente he podido tocar en este escrito, por mis conocimientos de vivir, trabajar y estudiar el sector, haría que existieran más y mejores herramientas legales, operativas, sociales y finalmente funcionales para vivir mejor, en paz, con más armonía entre las comunidades que viven o trabajan en Propiedad Horizontal. En futuras ediciones profundizaremos más en cada uno de estos temas, hasta pronto.
Por:
GIOVANNY LOPEZ FRANCO
Administrador de Empresas y de Propiedad Horizontal.
Director de SERFINPROH (Servicios Inmobiliarios Profesionales y de P.H.)
Miembro del CLPHLE (Consejo Local de Propiedad Horizontal de Engativá).